Kā Vartus apstrādā no Zemesgrāmatas iegūtos datus?

Vartus algoritms ir unikāls, Latvijā vienīgais risinājums, kas ļauj izmantot mašīnapmācību, lai apstrādātu informāciju no Zemesgrāmatas un aprēķinātu īpašuma prognozējamo pārdošanas vērtību. Mūsu sistēma nemitīgi mācās - iegūtie dati tai ļauj saprast, kā dzīvokļa atrašanās vieta un dažādas pazīmes ietekmē tā tirgus vērtību. Izmantojot algoritma zināšanas, Vartus var aprēķināt jebkura mājokļa aptuveno vērtību. Tomēr jāņem vērā, ka iegūto rezultātu precizitāti ietekmē Zemegrāmatas reģistros pieejamo datu kvalitāte.

Mūsu aktīvākie lietotāji nekautrējas dalīties savās pārdomās par Vartus izmantošanu un savās atsauksmēs ir norādījuši, ka paļauties tikai uz Zemesgrāmatā norādītajām darījumu summām nav īsti pareizi. Lielākās bažas sagādā pieņēmums, ka īpašnieki ne vienmēr sniedz pilnīgu informāciju par mājokļa cenu. Tātad lielākais risks, iegūstot datus no Zemesgrāmatas, ir noteikt pārāk zemu dzīvokļa tirgus vērtību.

Mēs jums piekrītam! Tas uztrauc arī mūs, tāpēc esam izveidojuši papildu analītikas slāni, lai mums pieejamajos datos spētu identificēt darījumus, kuru vērtība ir pārāk zema. Tādā veidā nodrošināsim, ka mūsu algoritms savos aprēķinos neizmantos nereālas cenas.

Lūk, kā mēs identificējam šādus netipiskus, maldinošus darījumu. Ņemsim par piemēru adresi, kas atbilst pasta indeksam LV-1082 - apvidū starp Dārzciemu un Purvciemu. Šis ir viens no dinamiskākajiem un populārākajiem reģioniem visā Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, un bloku mājas pēc būtības ir visai vienveidīgas. Vispirms apskatīsim, kāds ir cenas par kvadrātmetru sadalījums šajā apvidū.

Pirmajā grafikā redzams, ka, ņemot vērā informāciju par tā saucamajiem nefiltrētajiem darījumiem (visi dati, kas iegūti no Zemesgrāmatas), cena par kvadrātmetru var variēt no nulles līdz 2000 eiro ar vidējo vērtību ap 780 eiro. Kā var gadīties, ka tik nelielā apvidū ir tik ievērojamas cenas atšķirības? Un kāpēc lielākā daļa darījumu ir reģistrēta tieši kreisajā grafika pusē, kur kvadrātmetra cena ir līdz vidēji 1000 eiro. Vai ir iespējams, ka ir tik daudz darījumu, kuros dzīvokļa vērtība ir zem 500 EUR/m²? Vai varbūt šeit ir kādas pretrunas?

pic

Otrajā grafikā vienkopus attēloti divi cenu sadalījumi. Pirmais (zilā krāsā) ir nefiltrēto darījumu cenu sadalījums, ko redzējām jau iepriekšējā grafikā. Otrajā (dzeltenā krāsā), savukārt, esam attēlojuši cenu sadalījumu, ņemot vērā populārajā sludinājumu vietnē ss.com iegūto informāciju par Dārzciema un Purvciema apkaimē esošo dzīvokļu piedāvājumiem un to cenām. Redzams, ka pārliecinoši lielākajā daļā gadījumu sludinājumos ievietoto dzīvokļu cena ir virs 500 EUR/m². Savukārt, vidējā sludinājumos atrodamā cena ir 1028 EUR/m². Tas ir tikai likumsakarīgi, ka sludinājumos un noslēgtajos darījumos ir novērojamas cenas atšķirības. Tomēr ir acīmredzams, ka, paļaujoties tikai uz Zemesgrāmatā pieejamo informāciju, mēs iegūsim vērtību, kas neatspoguļo situāciju tirgū kopumā.

pic

Vartus algoritms iegūst un apstrādā datus gan no Zemesgrāmatas, gan nekustamā īpašuma sludinājumu portāliem visā valstī. Tas mācās aprēķināt pieprasījuma cenu jebkuram dzīvoklim un salīdzināt to ar kadastrā pieejamo informāciju par veiktajiem darījumiem. Ja atšķirība ir vērā ņemama, darījums tiek klasificēts kā netipisks un dzēsts no datu parauga, kas tiek izmantos aprēķinos. Kad tīrīšana ir pabeigta, redzam, ka sludinājumos norādītās cenas līdzinās noslēgto darījumu summām, kas reģistrētas Zemesgrāmatā.

Trešajā grafikā redzams, ka Vartus atlasītie dati ar noslēgto darījumu cenas sadalījumu par kvadrātmetru sakrīt ar cenu sadalījumu sludinājumos. Kā prognozēts, vidējā cena par kvadrātmetru noslēgtajos darījumos ir ap 960 EUR/m², kas ir tikai nedaudz zemāka kā sludinājumos pieprasītās cenas. Tas demonstrē, ka Vartus veiktā datu analīze ir reāli pielietojama, lai demonstrētu šī brīža situāciju izvēlētajā tirgū.

pic

Discover     Statistics     Estimate     Blog     About