Jauno dzīvokļu pirkšana

Kā iepriekš esam rakstijuši, ir virkne lietu, kas jāņem vērā pērkot dzīvokli.

Šajā rakstā vēlamies pievērsties gadījumam, kad esam nolēmuši pirkt dzīvokli jaunajā projektā. Kas būtu labāk - rezervēt dzīvokli vēl pirms māja būvniecības, pirkt uzreiz pēc mājas nodotšanas eksplutācijā? Vai varbūt tomēr pagaidīt, kad dzīvokļu tirdzniecība jau kādu laiku ir notikusi un tad cerēt uz kādu pēdēja brīža atlaidi?

Ar minēšanu mēs nenodarbosimies, mēs paļausimies uz datiem!

Aplūkosim piemēru ar TrebuHome, ko būvē respektabls un pieredzējis starptautisks attīstītājs AFI. Pietiekams pamats pieņemt, ka šāds uzņēmums nevar atļauties riskēt šmaukties, ko “cilvēks parastais” tradicionāli latviskā garā jau pēc noklusējuma sagaidītu no mazāk zināma vietējā attīstītāja. Mūsu uzdevumam ideāli - dati būs “tīri”. - Projektu ir paredzēts būvēt vairākās kartās, pirmajā no tām tika uzbūvētas divas mājas - “Kupriču iela 1A” un “Kupriču iela 1C”. 2018.g. decembrī ekspluatācijā tika nodoti divi korpusi ar kopā 116 dzīvokļiem 58 + 58 + kadastrs.lv . Zīmīgi, ka, sekojot jaunākajām tendencēm, dzīvokļu īpašnieku ērtībai gandrīz visiem dzīvokļiem mājas pagrabstāvā paredzēta arī noliktavas telpa. Papētot tuvāk, šeit jāuzteic attīstītāja lēmums veidot juridiski korektu īpašuma struktūru, lai neradītu dzīvokļu īpašniekiem individuāli un kā kopībai problēmas nākotnē. Proti, līdzīgi kā dzīvokļu īpašumi, arī katra noliktavas telpa ir noformēta un ierakstītā zemesgrāmatā kā atsevišķs dzīvokļa īpašums. Darījumu cenu analīzes kontekstā mūsu mērķim tas nozīmē, ka viena darījuma ietvaros visticamāk tiks pārdoti divi īpašuma objekti (Dz + T) un “kopējais čeks”, ko ir samaksās konkrētais pircējs, ir šo atsevišķo nosacīto daļu darījumu cenu summa.

pic

Izmantojot vartus.eu/discover, aplūkosim Zemesgrāmatā reģistrētos pirkuma līgumus pa mēnešiem.

pic

Kā redzams, visaktīvāk pārdošana ir veikusies 2019. gada februārī. Secināms, ka gandrīz 40% no visiem projekta kārtā pieejamajiem dzīvokļiem ir tikuši pārdoti jautrīs mēnešu laikā pēc mājas nodošanas eksplutācijā. Un šeit visdrīzāk materializējas vēl mājas būvniecības laikā veiktās rezervācijas. Savukārt pēdējos dzīvokļus mājā attīstītājs ir pārdevis 2019.gada oktobrī. Tātad, pēc pirmā uzrāviena viļņa (pirmajos 4 mēnešos pēc mājas nodošanas ekspluatācijā), piedāvājumā palika aptuveni 40% dzīvokļu un pārdošanas dinamika tad diezgan būtiski samazinājās. Var diezgan droši pieņemt, ka konkrētā projekta attīstības kārta (108 dzīvokļi) tiek apsorbēta tirgū (izpārdota) aptuveni 1 gada laikā. Citiem vārdiem - samazinoties nepārdoto dzīvokļu atlikumam attīstītāja portfelī, pastāv risks, ka potenciālajam pircējam būs mazākas iespējas izvēlēties (piemēram - stāvu, debespusi u.c.).

Aplūkosim cenu dinamiku uz dažiem piemēriem. Lai salīdzinātu ābolus ar āboliem, apskatīsim divus dažādus trīsistabu dzīvokļus.

Dzīvoklis : Kupriču 1a - 106 , 5/5 stāvs, 3x istabas, 72 m2

Kad Kas Atsauces
2018-10-30 Sludinājums: 112 800 € sludinājums vartus.eu, sludinājums city24.lv
2019-03-27 Sludinājums: 113 800 € sludinājums vartus.eu , sludinājums city24.lv
2019-09-05 Pārdots: 108 717 € dzīvokļa darījums vartus.eu
2019-09-05 Pārdots: 4 283 € dzīvokļa noliktavas vartus.eu

Dzīcoklis : Kupriču iela 1C - 103, Rīga, LV-1021, Platība 57.40 m2 , 5/5 stāvs, 2 istabas.

Kad Kas Atsauces
2018-10-30 Sludinājums: 87 100 € sludinājums vartus.eu , sludinājums city24.lv
2019-03-27 Sludinājums: 88 300 € sludinājums vartus.eu , sludinājums city24.lv
2019-04-16 Pārdots: 84 017 € dzīvokļa darījums vartus.eu
2019-04-16 Pārdots: 4 283 € noliktavas darījums vartus.eu

Par to ka cena ir koriģēta, liecina fakts, ka sludinājuma identifikātors sludinājumu portālos (city24.lv) ir viens un tas pats. Tas ļauj ar pārliecību teikt, ka sākotnējā sludinājuma saturs ir ticis modificēts un šādas modifikācijas var redzēt tikai vartus.eu/discover lapā, jo sludinājuma portāli rediģējumu vēsturi neatspoguļo. Interesanti, ka abu sludinājumu gadijumā cenu korekcija ir veikta vienā un tajā pašā dienā “2019-03-27”.

Iemesli cenu korekcijai var būt dažādi :

  • Marta beigās jau ~50% dzīvokļu ir pārdoti, kas dod optimismu atīstītājām un ļauj nedaudz koriģēt cenu uz augšu.
  • Iespējams jau būvniecības fāzē, kad dzīvokļus varēja tikai rezrvēt, cena bija samazināta intereses radīšanai un iztirgojot rezervētos dzīvokļus attītītājs atgrieza cenu sākotnēji vēlamajā līmenī.

Secinājumi

Mēs aplūkojām divus gadījumus un abos gadījumos cena tika koriģēta uz augšu (+ ~1%) 4 mēnešus pēc dzīvokļu tirzniecības sākuma. Varam diezgan droši apgalvot, ka izdevīgākais mirklis dzīvokļu iegādei ir vai nu rezervējot to pirms mājas nodošanas ekspluatācijā, vai līdz 4 mēnešiem pēc nodošanas. Laiku nav iespējams pagriezt atpakaļ un nav vērts nožēlot garām palaistās iespējas. Taču iespēja analizēt datus jebkurā gadījumā dod iespēju prognozēt tendences, trennēt intuīciju un beigu beigās izdarīt izsvērtākus un pamatotākus lēmumus. Un mājokļa iegāde viennozīmīgi ir lēmums, kur šāda pieeja ilgtermiņā attaisnojas.

Discover     Statistics     Estimate     Blog     About